Rozwiązanie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę – kiedy jest możliwe?

Nie każdą inwestycję da się zrealizować zgodnie z pierwotnymi założeniami. W trakcie budowy może dojść do poważnych problemów z płatnościami, dokumentacją, współpracą z inwestorem czy organizacją prac. W pewnych sytuacjach wykonawca może więc rozważać zakończenie współpracy przed wykonaniem całego zakresu robót.

Trzeba jednak odróżnić rozwiązanie umowy od odstąpienia od umowy. To dwa różne sposoby zakończenia stosunku umownego, a możliwość skorzystania z każdego z nich zależy od konkretnej sytuacji i treści zawartego kontraktu.

Czy wykonawca może po prostu zrezygnować z umowy?

Co do zasady wykonawca nie może jednostronnie zakończyć umowy tylko dlatego, że dalsza współpraca stała się dla niego niekorzystna. Możliwość rozwiązania umowy może wynikać między innymi:

• z porozumienia stron,
• z postanowień zawartej umowy,
• z przepisów Kodeksu cywilnego,
• z wystąpienia określonych okoliczności przewidzianych w kontrakcie.

Dlatego przed złożeniem jakiegokolwiek oświadczenia wykonawca powinien najpierw sprawdzić, na jakiej podstawie może zakończyć współpracę.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Najprostszym rozwiązaniem jest uzgodnienie przez wykonawcę i inwestora, że umowa zostaje zakończona. Strony mogą wtedy ustalić:

• datę zakończenia umowy,
• zakres wykonanych prac,
• sposób ich odbioru,
• wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy,
• sposób rozliczenia materiałów,
• przekazanie placu budowy,
• rozliczenie ewentualnych zaliczek,
• dalsze obowiązki każdej ze stron.

Takie rozwiązanie może być korzystne, jeżeli obie strony chcą uniknąć długiego sporu. Warto jednak zadbać o to, aby porozumienie dokładnie regulowało wzajemne rozliczenia. Samo stwierdzenie, że „strony rozwiązują umowę”, może pozostawić wiele kwestii nierozstrzygniętych.

Kiedy wykonawca może powołać się na zapisy umowy?

W umowie o roboty budowlane strony mogą przewidzieć konkretne przypadki, w których możliwe jest jej wcześniejsze zakończenie. Może chodzić o:

• długotrwałe zaległości w płatnościach,
• brak współdziałania inwestora,
• niedostarczenie niezbędnej dokumentacji,
• uniemożliwienie wykonawcy prowadzenia prac,
• inne poważne naruszenia obowiązków umownych.

Jeżeli taki mechanizm został przewidziany w kontrakcie, należy dokładnie sprawdzić warunki jego zastosowania. Znaczenie może mieć również termin, w którym wykonawca powinien złożyć odpowiednie oświadczenie oraz wcześniejsze wezwanie inwestora do usunięcia naruszenia.

Co w przypadku braku zapłaty?

Brak terminowej zapłaty jest jednym z najczęstszych powodów konfliktów między inwestorem a wykonawcą. Jeżeli inwestor zalega z wynagrodzeniem, wykonawca może rozważać różne działania – od wezwania do zapłaty, przez wstrzymanie określonych prac, aż po zakończenie umowy, jeżeli istnieje ku temu odpowiednia podstawa.

Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każda zaległa faktura daje wykonawcy prawo do natychmiastowego rozwiązania kontraktu. Najpierw trzeba sprawdzić treść umowy oraz charakter naruszenia.

Brak współpracy inwestora również może być problemem

Realizacja robót budowlanych wymaga współdziałania obu stron.

Inwestor może być zobowiązany między innymi do przekazania terenu budowy, udostępnienia dokumentacji, podejmowania określonych decyzji czy zapewnienia warunków koniecznych do prowadzenia prac.

Jeżeli nie wykonuje tych obowiązków, wykonawca może nie być w stanie prawidłowo realizować inwestycji. W takiej sytuacji warto przede wszystkim dokumentować wszystkie przeszkody i kierować do inwestora pisemne wezwania. Dopiero po analizie konkretnej sytuacji można ocenić, czy naruszenia inwestora uzasadniają zakończenie umowy.

Rozwiązanie umowy a odstąpienie od umowy

Te pojęcia nie powinny być stosowane zamiennie. Jeżeli wykonawca ma zamiar skorzystać z prawa odstąpienia, powinien wskazać właściwą podstawę i spełnić wymagania przewidziane w przepisach lub umowie. Jeżeli natomiast strony chcą wspólnie zakończyć współpracę, mogą zawrzeć porozumienie o rozwiązaniu umowy. W przypadku problemów z inwestorem wybór właściwego sposobu zakończenia kontraktu może mieć znaczenie dla późniejszych rozliczeń i ewentualnego sporu.

Co z wynagrodzeniem za wykonane prace?

Zakończenie umowy przed wykonaniem całej inwestycji nie oznacza automatycznie, że wykonawca traci prawo do zapłaty za wszystko, co zostało prawidłowo wykonane. Sposób rozliczenia zależy od podstawy i sposobu zakończenia umowy oraz jej treści. Znaczenie mogą mieć również dokonane odbiory, zakres wykonanych robót i ewentualne zaliczki. Dlatego przed zakończeniem współpracy warto przygotować dokumentację pozwalającą dokładnie ustalić stan inwestycji. Szczególnie istotne będą:

• protokoły odbioru,
• zestawienia wykonanych prac,
• faktury,
• kosztorysy,
• dokumentacja fotograficzna,
• korespondencja z inwestorem,
• dokumentacja dotycząca robót dodatkowych.

Co zrobić przed zakończeniem współpracy?

Jeżeli wykonawca rozważa rozwiązanie umowy, powinien przede wszystkim przeanalizować kontrakt i zgromadzić dokumentację dotyczącą dotychczasowego przebiegu inwestycji. Warto ustalić:

1. jaka jest podstawa zakończenia umowy,
2. jakie warunki trzeba spełnić,
3. czy konieczne jest wcześniejsze wezwanie inwestora,
4. jakie prace zostały wykonane,
5. jaka kwota pozostaje do zapłaty,
6. jak należy przeprowadzić przekazanie inwestycji.

Pozwala to ograniczyć ryzyko sytuacji, w której wykonawca kończy współpracę, ale później sam zostaje obciążony roszczeniami przez inwestora.

Czy warto skonsultować rozwiązanie umowy z prawnikiem?

W przypadku niewielkich i prostych kontraktów zakończenie współpracy może być stosunkowo łatwe. Przy większej inwestycji konsekwencje błędnej decyzji mogą być jednak znacznie poważniejsze. Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których w grę wchodzą:

• wysokie kwoty wynagrodzenia,
• kary umowne,
• roboty dodatkowe,
• niezakończone etapy inwestycji,
• podwykonawcy,
• sporne odbiory,
• zaległości w płatnościach.

W takich przypadkach przed złożeniem oświadczenia o rozwiązaniu lub odstąpieniu od umowy warto przeanalizować sytuację prawną oraz dokumentację inwestycji.

Zakończenie współpracy powinno być dobrze przygotowane

Wykonawca nie powinien traktować rozwiązania umowy jako zwykłej rezygnacji z dalszych prac. Sposób zakończenia współpracy może mieć wpływ na wynagrodzenie, odpowiedzialność stron, kary umowne i późniejsze roszczenia.

Jeżeli firma budowlana z Kielc, Radomia lub okolic rozważa zakończenie współpracy z inwestorem, warto najpierw ustalić, czy możliwe jest rozwiązanie umowy za porozumieniem, czy też istnieją podstawy do jednostronnego zakończenia kontraktu. W przypadku sporu szczególnie istotne jest zabezpieczenie dokumentacji i prawidłowe sformułowanie oświadczenia.