Roboty dodatkowe a dodatkowe wynagrodzenie – kiedy wykonawca może żądać zapłaty?

W trakcie realizacji inwestycji zakres prac nie zawsze pozostaje taki sam, jak w dniu podpisania umowy. Inwestor może zdecydować się na zmianę projektu, pojawić się może konieczność wykonania dodatkowych robót albo w trakcie budowy ujawnią się okoliczności, których nie można było wcześniej przewidzieć.

Dla wykonawcy oznacza to często dodatkowy czas pracy, materiały i koszty. Pojawia się więc pytanie: czy za wykonane roboty dodatkowe należy się dodatkowe wynagrodzenie? Nie zawsze odpowiedź jest oczywista. Znaczenie ma przede wszystkim treść umowy, zakres pierwotnie uzgodnionych prac oraz sposób, w jaki dodatkowe roboty zostały zlecone.

Co można uznać za roboty dodatkowe?

Roboty dodatkowe to prace wykraczające poza zakres określony w pierwotnej umowie. Może chodzić na przykład o:

• wykonanie dodatkowych instalacji,
• zmianę wcześniej przyjętych rozwiązań,
• dodatkowe prace konstrukcyjne,
• zastosowanie innych materiałów na żądanie inwestora,
• wykonanie prac wynikających ze zmienionej dokumentacji.

Trzeba jednak odróżnić rzeczywiste roboty dodatkowe od prac, które od początku były objęte umową, ale zostały pominięte w kalkulacji wykonawcy. Dlatego przed wystąpieniem z żądaniem zapłaty warto dokładnie porównać umowę, projekt, przedmiar, kosztorys i faktycznie wykonany zakres robót.

Czy inwestor musi zapłacić za dodatkowe prace?

Jeżeli inwestor zlecił wykonawcy wykonanie prac wykraczających poza pierwotny zakres umowy, a wykonawca je zrealizował, może powstać podstawa do żądania dodatkowego wynagrodzenia.

Problem pojawia się wtedy, gdy strony nie ustaliły wcześniej ceny za dodatkowy zakres. W takiej sytuacji istotne będzie ustalenie, czy inwestor rzeczywiście zlecił wykonanie prac, czy zaakceptował ich wykonanie oraz jakie były ustalenia dotyczące rozliczenia. Szczególne znaczenie może mieć dokumentacja potwierdzająca przebieg uzgodnień.

Największym ryzykiem są ustalenia ustne

W branży budowlanej dodatkowe prace często zaczynają się od krótkiego polecenia inwestora:

„proszę jeszcze to zrobić”.

Wykonawca wykonuje prace, ponieważ nie chce zatrzymywać inwestycji, a kwestia ceny ma zostać ustalona później. To rozwiązanie może jednak prowadzić do poważnego problemu. Po zakończeniu prac inwestor może twierdzić, że dana czynność była już uwzględniona w wynagrodzeniu albo że nigdy nie zlecał dodatkowych robót. Dlatego, jeżeli jest to możliwe, dodatkowy zakres powinien zostać potwierdzony przed rozpoczęciem prac. Może to nastąpić między innymi w formie aneksu, dodatkowego zamówienia, protokołu albo korespondencji potwierdzającej ustalenia.

Co powinno zostać ustalone przed wykonaniem dodatkowych robót?

Najbezpieczniej określić:

• zakres dodatkowych prac,
• wynagrodzenie,
• sposób jego wyliczenia,
• termin wykonania,
• wpływ dodatkowych robót na termin całej inwestycji,
• sposób odbioru prac,
• sposób rozliczenia materiałów.

W przypadku większych inwestycji warto również wskazać osobę uprawnioną do zatwierdzania zmian zakresu prac.

Pozwala to uniknąć sytuacji, w której wykonawca otrzymał polecenie od osoby uczestniczącej w budowie, ale później inwestor kwestionuje jej uprawnienie do zlecenia dodatkowych robót.

Roboty dodatkowe mogą zmienić termin zakończenia inwestycji

Dodatkowy zakres prac może oznaczać konieczność wydłużenia terminu realizacji. Jeżeli wykonawca miał zakończyć roboty w określonym terminie, a inwestor w trakcie inwestycji zlecił mu dodatkowe prace, warto jednocześnie ustalić, czy i o ile przesuwa się termin zakończenia inwestycji.

W przeciwnym razie może powstać sytuacja, w której inwestor wymaga wykonania dodatkowych robót, ale jednocześnie nalicza karę za przekroczenie pierwotnego terminu. Takie sytuacje są jednym z powodów, dla których zmiana zakresu prac powinna być odpowiednio udokumentowana.

Co jeśli dodatkowe roboty były konieczne?

Nie każda praca niewymieniona wprost w kosztorysie będzie automatycznie traktowana jako robota dodatkowa. Może się okazać, że wykonanie określonego zakresu było konieczne do prawidłowej realizacji prac objętych pierwotną umową.

W takiej sytuacji trzeba ustalić, co dokładnie obejmowała umowa oraz jakie obowiązki przyjął na siebie wykonawca. Dlatego sam fakt, że wykonawca poniósł dodatkowy koszt, nie zawsze przesądza o prawie do dodatkowego wynagrodzenia.

Co zrobić, gdy inwestor nie chce zapłacić?

Jeżeli po wykonaniu dodatkowych robót inwestor odmawia zapłaty, wykonawca powinien zebrać wszystkie dokumenty związane z ich zleceniem i realizacją. Szczególnie pomocne mogą być:

• wiadomości e–mail,
• wiadomości SMS,
• protokoły,
• kosztorysy,
• zamówienia,
• dokumentacja projektowa,
• wpisy w dokumentacji budowy,
• zdjęcia,
• faktury za zakup materiałów,
• zeznania osób uczestniczących w uzgodnieniach.

Następnie warto formalnie wezwać inwestora do zapłaty, wskazując zakres wykonanych prac oraz podstawę żądania. Jeżeli wezwanie nie przyniesie rezultatu, w zależności od sytuacji możliwe jest dochodzenie należności przed sądem.

Jak uniknąć sporu o roboty dodatkowe?

Najprostsza zasada jest jednocześnie najważniejsza: nie rozpoczynać dużego dodatkowego zakresu prac bez potwierdzenia ustaleń. Wykonawca powinien wiedzieć, co dokładnie ma zrobić, za jaką kwotę i w jakim terminie. Inwestor natomiast powinien mieć jasność co do zakresu dodatkowych kosztów.

Dobrze przygotowana umowa może określać również procedurę zlecania dodatkowych robót. Takie rozwiązanie ogranicza ryzyko późniejszego sporu i ułatwia rozliczenie inwestycji.

Dodatkowe roboty powinny oznaczać dodatkowe ustalenia

Roboty dodatkowe są częścią wielu inwestycji budowlanych, ale nie powinny być wykonywane bez jasnego określenia zasad ich rozliczenia. Dla wykonawcy najważniejsze jest zabezpieczenie dowodów potwierdzających zakres dodatkowych prac, ich zlecenie oraz uzgodnienia dotyczące wynagrodzenia.

Jeżeli firma budowlana z Kielc, Radomia lub okolic wykonała dodatkowe roboty, a inwestor odmawia zapłaty, warto przeanalizować umowę oraz dokumentację inwestycji. Na tej podstawie można ocenić, czy wykonawcy przysługuje dodatkowe wynagrodzenie i w jaki sposób skutecznie go dochodzić.