Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – kiedy jest możliwe?
Umowa o roboty budowlane ma regulować współpracę stron przez cały okres realizacji inwestycji. Nie zawsze jednak możliwe jest jej spokojne doprowadzenie do końca. Poważne opóźnienia, brak płatności, problemy z dokumentacją czy inne naruszenia obowiązków mogą sprawić, że jedna ze stron zaczyna rozważać odstąpienie od umowy.
Dla wykonawcy jest to decyzja, której nie powinno się podejmować wyłącznie na podstawie tego, że współpraca z inwestorem stała się trudna. Odstąpienie od umowy wymaga odpowiedniej podstawy prawnej lub umownej, a nieprawidłowe zakończenie współpracy może samo stać się źródłem odpowiedzialności.
Czym różni się odstąpienie od rozwiązania umowy?
Odstąpienie od umowy i jej rozwiązanie nie są tym samym. Odstąpienie co do zasady prowadzi do zakończenia stosunku prawnego wynikającego z umowy w sposób przewidziany przez przepisy lub postanowienia samej umowy. W zależności od podstawy odstąpienia może ono wywoływać również skutki dotyczące rozliczenia dotychczas wykonanych prac.
Rozwiązanie umowy natomiast może nastąpić między innymi na podstawie zgodnego porozumienia stron albo w przypadkach przewidzianych w umowie To rozróżnienie ma znaczenie szczególnie wtedy, gdy wykonawca chce zakończyć współpracę z inwestorem przed wykonaniem całego zakresu robót.
Kiedy wykonawca może odstąpić od umowy?
Możliwość odstąpienia od umowy może wynikać bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego albo z postanowień zawartej umowy. Znaczenie mogą mieć między innymi sytuacje, w których inwestor nie wykonuje swoich podstawowych obowiązków i przez to dalsza realizacja inwestycji staje się niemożliwa albo istotnie utrudniona. Przykładem może być brak współdziałania inwestora, który jest niezbędny do prawidłowego wykonania robót. Jeżeli wykonawca nie otrzymuje wymaganej dokumentacji, nie ma dostępu do miejsca prowadzenia prac albo inwestor nie wykonuje innych obowiązków, od których zależy realizacja inwestycji, sytuacja wymaga dokładnej analizy prawnej.
Nie oznacza to jednak, że każde naruszenie umowy automatycznie daje wykonawcy prawo do odstąpienia.
Brak zapłaty przez inwestora
Jednym z najpoważniejszych problemów podczas realizacji inwestycji jest brak terminowej zapłaty.
Jeżeli inwestor nie reguluje kolejnych należności, wykonawca może znaleźć się w sytuacji, w której musi finansować dalsze prace z własnych środków. Przy większych kontraktach może to szybko doprowadzić do poważnych problemów z płynnością finansową. Samo opóźnienie w płatności nie oznacza jednak automatycznie, że wykonawca może odstąpić od umowy. Trzeba sprawdzić przede wszystkim treść kontraktu, charakter naruszenia oraz przepisy mające zastosowanie do konkretnej sytuacji. W niektórych przypadkach właściwym rozwiązaniem może być wezwanie inwestora do zapłaty, wstrzymanie określonych działań albo dochodzenie należności, a nie natychmiastowe odstąpienie od umowy.
Znaczenie zapisów zawartych w umowie
Przed podjęciem decyzji o odstąpieniu wykonawca powinien dokładnie sprawdzić swoją umowę. Kontrakt może przewidywać szczegółowe zasady dotyczące sytuacji, w których jedna ze stron może zakończyć współpracę przed terminem. Mogą one określać między innymi:
- konkretne przyczyny odstąpienia,
- terminy na złożenie oświadczenia,
- obowiązek wcześniejszego wezwania drugiej strony,
- sposób rozliczenia wykonanych prac,
- zasady przekazania placu budowy,
- obowiązki stron po zakończeniu współpracy.
Jeżeli umowa zawiera szczegółową procedurę, jej pominięcie może skomplikować późniejsze rozliczenia.
Czy wykonawca może odstąpić od umowy z powodu opóźnienia inwestora?
Może się zdarzyć, że inwestor swoimi działaniami lub zaniechaniami doprowadzi do takiego opóźnienia realizacji inwestycji, że dalsze wykonywanie umowy będzie poważnie utrudnione. Przykładowo inwestor może nie przekazać wykonawcy dokumentacji niezbędnej do rozpoczęcia określonego etapu prac albo przez długi czas nie podejmować decyzji koniecznych do kontynuowania inwestycji.
Dopiero po przeanalizowaniu całej sytuacji można ocenić, czy istnieją podstawy do zakończenia umowy.
Jak prawidłowo złożyć oświadczenie o odstąpieniu?
Jeżeli wykonawca ma podstawę do odstąpienia od umowy, powinien zadbać o prawidłowe przygotowanie i doręczenie oświadczenia. W dokumencie warto jednoznacznie wskazać:
- umowę, której dotyczy odstąpienie,
- podstawę prawną lub umowną,
- przyczynę odstąpienia,
- zakres dotychczas wykonanych prac,
- ewentualne kwestie dotyczące rozliczenia stron.
Samo stwierdzenie, że wykonawca „rezygnuje z dalszej realizacji umowy”, może nie być wystarczające, jeżeli intencją jest skorzystanie z prawa odstąpienia. Przy poważniejszych kontraktach warto przed złożeniem takiego oświadczenia skonsultować jego treść z prawnikiem.
Co z pracami wykonanymi przed odstąpieniem?
Odstąpienie od umowy nie oznacza, że można całkowicie pominąć wszystko, co zostało wykonane przed zakończeniem współpracy.
Strony mogą być zobowiązane do wzajemnego rozliczenia. Znaczenie będzie miało między innymi to, jaki zakres robót został wykonany, w jakim stanie znajduje się inwestycja oraz jakie postanowienia dotyczące rozliczeń przewidziano w umowie. Dlatego przed odstąpieniem warto przygotować dokładne zestawienie wykonanych prac, dokonanych odbiorów, wystawionych faktur i należności, które pozostały do zapłaty.
Odstąpienie od umowy może mieć poważne konsekwencje
Decyzja o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane powinna być poprzedzona analizą sytuacji. Nieprawidłowe odstąpienie może doprowadzić do sporu o jego skuteczność, rozliczenie wykonanych prac, wynagrodzenie czy odpowiedzialność za zakończenie inwestycji. Z drugiej strony zbyt długie pozostawanie w umowie, której inwestor rażąco nie wykonuje, również może narażać wykonawcę na kolejne straty. Dlatego firma budowlana z Kielc, Radomia lub okolic powinna przed podjęciem decyzji sprawdzić przede wszystkim treść umowy, dotychczasowy przebieg inwestycji oraz dokumentację potwierdzającą naruszenia po stronie inwestora.
W przypadku większej inwestycji pomoc prawnika może być szczególnie istotna przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu. Pozwala ocenić, czy istnieje odpowiednia podstawa do zakończenia umowy i jak przeprowadzić późniejsze rozliczenie stron.